Capacité d'emprunt

On part de la règle des 35 % d'endettement maximum recommandée par le HCSF. La mensualité maximale tolérable est : M_max = (revenus nets − charges) × 35 %. On en déduit ensuite le capital empruntable par la formule inverse de l'annuité constante : K = M × (1 − (1 + t)^(−n)) / t, où t est le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Plus la durée est longue et plus le taux est bas, plus le capital empruntable augmente.

Les charges retenues sont les mensualités fixes de crédits en cours (auto, conso, autres prêts immobiliers), les pensions alimentaires versées et, selon la banque, les loyers payés (si vous gardez votre résidence actuelle). Ne sont pas comptés les charges courantes du quotidien (alimentation, énergie, abonnements), ni les impôts.

C'est une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) du 13 juin 2024, pas une loi. Les banques peuvent dépasser ce seuil pour 20 % de leurs dossiers, principalement destinés à l'achat de résidence principale par des primo-accédants. Au-delà de 35 %, vous serez généralement refusé sauf revenus élevés permettant un « reste à vivre » suffisant.

Oui. Depuis l'application stricte de la recommandation HCSF, le taux d'endettement de 35 % s'applique à la mensualité totale, assurance emprunteur comprise. Vous devez donc retrancher l'assurance prévisionnelle de votre capacité avant le calcul du capital empruntable — soit, en pratique, environ 5 à 10 % de capacité en moins.

Plusieurs leviers : (1) allonger la durée du prêt jusqu'à 25 ans (limite HCSF) — augmente la capacité de 30 à 40 %, (2) rembourser les crédits conso en cours pour réduire les charges, (3) co-emprunter avec un conjoint pour cumuler les revenus, (4) négocier une délégation d'assurance moins chère pour libérer du « budget mensualité », (5) faire jouer la concurrence entre banques via un courtier.

Oui par les banques, mais pas par la règle HCSF des 35 % qui est un seuil absolu. Le reste à vivre est ce qui reste après paiement de toutes les charges et de la mensualité du prêt — typiquement 800 à 1 000 € par adulte et 300 à 400 € par enfant à charge. Si votre reste à vivre est insuffisant, votre dossier sera refusé même en dessous des 35 %.