Mensualités de prêt immobilier

La mensualité d'un prêt à taux fixe se calcule par la formule mathématique de l'annuité constante : M = K × t / (1 − (1 + t)^(−n)), où K est le capital emprunté, t le taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12), et n le nombre total de mensualités. Cette formule garantit que le montant remboursé chaque mois reste identique pendant toute la durée du prêt — les premières mensualités sont surtout composées d'intérêts, puis la part de capital remboursé augmente progressivement.

Oui. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut le taux nominal du prêt, les frais de dossier, les frais de garantie et l'assurance emprunteur. C'est l'indicateur officiel imposé par l'article L313-1 du Code de la consommation pour comparer deux offres de crédit. Notre simulateur sépare le taux nominal et l'assurance pour vous montrer leur impact respectif sur le coût total.

Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, mais plus le coût total des intérêts augmente. Pour un prêt de 200 000 € à 3,5 %, passer de 20 ans à 25 ans réduit la mensualité d'environ 160 €/mois, mais ajoute environ 28 000 € d'intérêts au total. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande une durée maximale de 25 ans (27 ans avec différé pour les acquisitions neuves).

Depuis sa recommandation du 13 juin 2024, le HCSF demande aux banques de ne pas dépasser 35 % de taux d'endettement, assurance emprunteur incluse, et 25 ans de durée. Les banques peuvent dépasser ces limites pour 20 % de leurs dossiers — principalement réservés à l'acquisition de résidence principale par des primo-accédants.

Oui. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni motif. Vous pouvez ainsi mettre en concurrence l'assurance groupe de votre banque avec une assurance déléguée (Cardif, April, Generali, MetLife…). Le gain est souvent de l'ordre de 50 % du coût total de l'assurance, soit plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

Les deux méthodes existent. Les banques utilisent le plus souvent l'assurance « sur capital initial » : la prime mensuelle reste constante pendant toute la durée du prêt, même si vous avez déjà remboursé une partie du capital. Les assurances déléguées proposent plus souvent un calcul « sur capital restant dû » : la prime diminue à mesure que vous remboursez. Le second mode est généralement moins cher au global.